A Real Estate Investment Trust (röviden: REIT) társasági forma már több nyugat-európai országban működik, a közép-kelet európai régióban azonban elsőként Magyarországon került bevezetésre szabályozott ingatlanbefektetési társaság (röviden: SZIT) néven. A törvény indokolása szerint a SZIT-ek alapításának legfőbb célja, hogy Magyarország a régió pénzügyi szolgáltató központjává váljon.
1. Az alapítás feltételei
A befektetési társaságokat és az ingatlanalapokat ötvöző SZIT olyan nyilvánosan működő, tőzsdén jegyzett részvénytársaság lehet, amely a kis- és intézményi befektetőktől összegyűjtött pénzügyi forrásokat elsősorban magyarországi bejegyzésű kereskedelmi és lakóingatlanokba fekteti be azért, hogy ezeket az ingatlanokat hasznosítsa, illetve szükség esetén fejlessze. A társaság az ingatlanokon felül projekttársaságokat, valamint más, a törvény által meghatározott eszközöket is tarthat a portfóliójában, a társaság mérlegfőösszegének legalább 70%-ának azonban ingatlanokból kell állnia.
A törvény szerint a SZIT-eknek legalább 10 milliárd forint induló tőkével kell rendelkeznie; a SZIT-ek kizárólag törzsrészvényt bocsáthatnak ki, amelyek névértéke nem lehet kevesebb tízezer forintnál. Annak érdekében, hogy e társaságok ne kerülhessenek egyetlen nagybefektető kontrollja alá, egy SZIT által kibocsátott részvényeket együttesen legfeljebb összesen 10%-ban tulajdonolhatják biztosítók és hitelintézetek, illetve együttesen az összes szavazati jog legfeljebb 10%-át gyakorolják biztosítók és hitelintézetek. E szabályozás következtében a SZIT-ek részvényei nemcsak a társaságot alapító bank ügyfelei számára elérhetőek, mint pl. az ingatlanalapok esetében, hanem a tőzsdei kereskedés következtében egy sokkal kiterjedtebb kör számára. A SZIT-részvények megszerzésére kedvezményes, az egyébként irányadó mérték 25%-ának megfelelő illetékfizetési kötelezettség irányadó.
2. A működés feltételei
SZIT-ek Magyarországon a társaság bejelentése alapján, az állami adóhatóság nyilvántartásba vételével jönnek létre. A bejelentés alkalmával az állami adóhatóság a törvényi előírások teljesülésén kívül megvizsgálja, hogy a bejelentőnek van-e az állami adóhatóságnál, vámhatóságnál valamint önkormányzati adóhatóságnál nyilvántartott köztartozása. Az elővállalkozáshoz és társasághoz kapcsolódó jogok és kötelezettségek a nyilvántartásba vétel napjától illetik meg, illetve terhelik a SZIT-et.
A SZIT-részvények tulajdonosai az elért profitot osztalék, vagy árfolyamnyereség formájában tudják realizálni, ugyanis a törvény előírja, hogy a SZIT-ek a saját tulajdonú ingatlanok hasznosításából és fejlesztéséből realizált jövedelem túlnyomó részét (90%-át) kötelesek a részvényeseknek kifizetni osztalék formájában. A SZIT-ek az ingatlanokkal kapcsolatban elért nyereség rájuk eső része a nemzetközi gyakorlattal összhangban mentesül a társasági adó és a helyi iparűzési adó fizetése alól; adófizetési kötelezettség kizárólag az árfolyamnyereség, valamint magánszemély tulajdonosok esetén az osztalék után keletkezik.
A fentiek tükrében elmondható, hogy a SZIT-ek szabályozásán keresztül Magyarországon egy olyan kedvező és befektetőbarát környezet kerül kialakításra, amely az ingatlanban perspektívát látó hazai, valamint külföldi befektetői kör részére jelentős kedvezményeket nyújt mind a társaság alapítása, mind azok működése során, és amely egy olyan új befektetési formát honosít meg Magyarországon, amelynek volatilitása az átlagnál várhatóan alacsonyabb lesz, ily módon csökkentve a befektetők kockázatát.
BALÁZS & HOLLÓ Ügyvédi Iroda
